Sitelerde Ortak Yerlerin Kullanımına, Onarımına, Bakımına, Korunmasına ilişkin Site Yönetiminin Dava Açması Gerektiği – Site Yönetiminin Dava Takip Yetkisinin Olduğu Konusunda Yargıtay’ ın Emsal Kararları

Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 19353/5626, 17/05/2017 tarihli kararında; günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulünün uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmadığı, davalının site yöneticisi olduğu anlaşılmakla eldeki davanın da yöneticiye verilen görevleri kapsamında apartman yönetimi aleyhine açıldığı anlaşıldığından, mahkemece davanın esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekeceği sonucuna varılarak, ilk derece mahkemesi kararı bozulmuştur.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2010/14084 E., 2011/742 K.sayılı kararında ise; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Öte yandan anataşınmazın yönetim planının III-b/hh bendinde balkon ve terasların duvar ve camekanla kapatılmasının yasaklandığı belirlenmiştir. Mahkemece, Yasanın ve yönetim planının yukarıda açıklanan hükümleri ve davanın esasına girilerek yaptırılan bilirkişi raporu da dikkate alındığında, davalılarca yapılan değişikliklerin ortak alana müdahale niteliğinde ve projeye aykırı olduğu, bu nitelikteki bir davayı yöneticinin açabilmesi için anataşınmazda kat maliki olması ya da bu konuda kendisine özel yetki verilmesi gerektiği, geri çevirme kararı üzerine dosyaya getirtilen tapu kayıtları ve belgelere göre yönetime eldeki davayı açması konusunda 15.06.2008 ve 26.10.2008 tarihli kat malikleri kurulu kararlan ile yetki verildiği gibi, davacı Necdet'in sitede E-5/55 nolu bağımsız bölüm maliki olduğu ve aktif husumet ehliyetinin bulunduğu gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davarım reddi doğru görülmemiştir.

Yargıtay' ın emsal kararında görüleceği üzere, ortak alanlara ilişkin, dava açma yetkisi Site Yönetimine verildi ise, bu durumda Kat Malikleri Kurulu kararı ile verilen yetki üzerine, ortak alanlara ilişkin Site Yönetiminin dava açma, dolayısıyla husumet yöneltme yetkisi vardır ve usulen Site Yönetimi husumet yöneltebilecektir. 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu bu yetkiyi ortak alanlara ilişkin olarak bu tasarrufu, yetkiyi Site Yönetimine vermiştir. Site Yönetiminin ortak alanlara ilişkin işleri yapma, dava açma yetkisi vardır.

Kat malikleri sayısının fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan alanların bakımı, korunması, onarımı için site yönetiminin dava açması gerektiği açıktır ve bu emsal karardan da site yönetiminin dava takip yetkisi olduğu konusunda tereddüt yoktur.