Tapu iptali ve tescili davaları, kanuna aykırı, usulsüz, yolsuz düzenlendiği iddia edilmesi halinde tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davalardır. Hukuksal problem olarak bu davalarla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Taşınmazın aynına ilişkin davalar, mülkiyet hakkına ilişkin davalar olduğundan, mahkemece verilen karar kesinleşmeden uygulanmamaktadır. 

Taşınmaz aynına ilişkin davalar, tapu iptal ve tescil davaları tapu kaydında taşınmazın maliki olarak gözüken kişiye/kişilere/şirkete/kuruma karşı açılmaktadır. Taşınmazda malik olarak gözüken kişinin ölü olması halinde, tapu iptal ve tescil davaları, malikin mirasçılarına karşı açılmaktadır.

Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan ayni veya şahsi başkaca bir hakkın kaldırılması talep edilirse, tapu kaydında bulunan bu ayni veya şahsi hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekmektedir. (önalım, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ipotek, sükna, rehin, vs.)

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Tapu iptali davaları, taşınmazın bulunduğu yerde açılmaktadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir. Görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. 

Taşınmaz bilgileri ile taşınmazdaki durum ve olayın özelliklerine göre tapunun iptalini gerektirecek hukuka aykırılık nedenleri açık bir şekilde ortaya konulmalıdır. Bilirkişi incelemesinde, keşif incelemesinde veya tanıklar dinlenirken dikkat edilmesi gereken hususlar üzerinde durulmalıdır.

Aşağıdaki nedenlerle Tapu İptal ve Tescil Davaları açılmaktadır:

1. Hukuki ehliyetsizlik
2. Muris muvazaası
3. Hata, hile, korkutma gibi irade bozuklukları
4. Vasiyetnamenin geçersizliği
5. Vekalet görevinin kötüye kullanılması 
6. İnanç sözleşmesi
7. Hatalı kadastro tespiti 
8. İmar uygulamasından kaynaklanan
9. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan
10. Aile konutu
11. Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik 
12. Ve diğer nedenler